① 談上市公司資產評估的幾個問題
一、資產重組對上市公司資產評估的影響
上市公司進行資產評估之前，首先應該進行資產重組。資產重組的目的，一方面是塑造企業，建立企業完善的經營機制；另一方面，我國企業股票發行採用「總額確定、限報家數」的方式，單個企業發行股票實行額度控制。因此，按照上市標準的要求，需對諸如企業經濟效益、資產規模等進行重組。重組必然引起資產范圍、規模、數量、質量、資產結構、資產負債結構以及經營效益的變化，直接影響資產評估工作。如果不了解和掌握資產重組方案，就難以做好資產評估工作，或者是，即使完成了評估工作，還要重新返工調整，影響資產評估工作的效率。資產重組通常是由證券商、咨詢公司從事的，不是資產評估人員的事情，大資產評估人員必須參與資產重組方案的設計。
資產重組對資產評估的影響，主要有以下幾種情況，在資產評估時應予以重視。
1、資產范圍的變化。企業中的資產包括經營性資產和非經營性資產。按其發揮效能情況，可以分為有效資產和無效資產。通常，進行資產重組時，往往剝離非經營性資產和無效資產，有時也會剝離一部分經營性資產，但剝離的經營性資產應以不影響企業正常的生產經營為前提，否則會影響企業的獲利能力，影響對企業收益的預測。
2、資產負債結構的變化。根據對上市公司發行股票的要求，其資產負債率應不超過70%，對於大多數企業來說，達到這一水平較困難，需要通過資產重組解決。重組方案會影響到企業資產負債結構，不僅影響企業獲利能力，還會影響企業場債能力，這在風險預測時需加以注意。
3、收益水平的變化。上市公司經資產重組後，公司的凈資產收益率會超過10%，這種效果不僅通過剝離非經營性資產和無效資產減少資產總額獲得，而且非經營性資產減少使得收益計算中的折舊費減少，從而增加收益獲得。所有這些，均作為在企業評估市對未來收益預測的基礎。資產重組方案中，對於土地使用權、商標權等無形資產，出於種種原因（如資產收益率的原因），一般採用租賃方式和許可使用方式，單項資產評估時仍需對這些資產進行價值評估，只是這些評估價值不計入企業整體價值中作為折股依據，但要評估出土地使用權租金標准和商標權等許可使用費標准，作為企業簽訂租賃或許可使用合同的依據。採用收益現值法對未來收益預測時，在管理費用中增加這些租金和許可使用費，相應減少收益，這在評估中應加以注意。
4、經重組後的股份制企業已具備了市場經濟所要求的經濟實體條件，在這種情況下，採用成本加和法與採用收益現值法得到的評估值會有差異，是正常現象。如果收益現值法確定的整體企業評估值大於成本加和法確定的整體企業評估值，其差額部分應是商譽。通常，商譽是不作為折股依據的，但商譽的存在會對企業股票的溢價發行等有一定的影響。現在行業管理文件要求是以收益現值法驗證成本加和法的結果，因此，當兩者結果有差異時，評估者不應解釋二者差異不應該出現或者差異數額較小的原因，而應該闡明這種差異是企業商譽的理由。
另外，作為資產評估的對象，是否應包括流動資產，這是爭議較大的問題。就其本身來說，流動資產具有流動性大、變現能力強的特點，評估流動資產並不困難，但很麻煩。這種麻煩主要體現在：一是流動資產種類多，主要包括實物形態流動資產、債權類流動資產和貨幣類流動資產；二是流動資產范圍難以界定，不同類型企業中流動資產的表現形態是不一樣的。除我國以外，國外對流動資產一般不評估。我國從企業全部資產的完整性考慮，也把它納入評估的范圍。筆者認為，流動資產不應作為評估對象。整體企業評估時，涉及到流動資產，可以其審計數作為價值依據。這樣做的理由是，流動資產期限短，變現能力強，價值變化不大；如果評估流動資產，勢必會引起企業中各項資產結構的變化，特別是流動資產中的費用項目與負債、企業損益等有著密切關系，處理不好，影響比較大。需要強調的是，不管是否把流動資產作為評估對象，在上市公司整體評估時，對流動資產的狀況都必須予以考慮。因為流動資產越多，償債能力越強；而流動資產扣減流動負債是公司的營運資金，它對公司的運營能力、盈利能力會產生很大的影響。所有這些，均會影響公司整體評估價值。
二、上市公司資產評估與資產處置
資產評估與資產處置是兩個不同的概念，二者既有聯系，又有區別。資產評估前的資產處置方案，會影響評估范圍、過程和結果，資產評估後的資產處置是依據資產評估結果進行的。資產評估人員可以對資產處置方式或可能產生的後果發表意見，但不能直接進行資產處置。同樣的，資產評估人員不能以資產處置為由，反向推算評估結果。
根據《公司法》規定，有限責任公司設立時，以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過其注冊資本的20%（國家對採用高新技術成果有特別規定的除外），股份有限公司設立時，發起人以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20%.企業中的工業產權和非專利技術，其賬面價值是根據會計制度計價的，一般數額較低。但工業產權及非專利技術等具有投入和產出的弱對應性特點，一些工業產權和非專利技術在生產經營中發揮出巨大的潛能，評估時表現出很高的價值，如果直接作價入股，有時會超過其注冊資本比例的規定。這時，評估人員的責任是客觀真實的評估這些資產的價值，而不是為達到這個比例而調高或降低資產評估價值。至於工業產權和非專利技術如何處置，是採用作價入股形式、還是簽訂租賃合同形式，均是資產處置的內容。
土地使用權、工業產權和非專利技術是企業生產經營活動所必需的資產。資產重組時根據剝離資產應按不影響企業正常生產經營活動的原則，上述資產一般不能剝離。但由於收益率水平限制、上市額度的限制、注冊資本出資比例的限制等，上述資產往往採取租賃的方式或許可使用的方式。這種情況下，凡是這類資產均要評估，評估結果作為簽訂租賃合同或許可使用合同的依據。現實生活中，有的上市公司採用定額租金等簽訂租賃合同，使評估的租金價值形同虛設，可有可無，顯然是錯誤的，亟待糾正。因為這樣做的後果，一是定額租金缺乏客觀依據，二是極有可能損害公司上市後的社會股民權益。
資產評估結果如何利用，這也是理論和實踐上探討的熱點問題。需要說明的是，資產評估的利用不應影響資產評估結果，它是資產評估以外的事情，盡管緣起於資產評估，但與資產評估過程並無必然聯系。1990年，南華早報在香港聯合交易所上市時，聘請了一家澳洲的評估公司為其商標做評估。評估值是40.5億港元。因為當時香港的稅例是容許一家公司在購買了一項無形資產（包括商標權和專利權）之後，其購買價是可以由購買該項無形資產的財政年度開始作為一項經營開支從稅前盈利扣除，公司從此可以享受稅務優惠。該公司股東溢利按所得稅率16.5%計算，增加了6.68億港元。這個案例吸引了其他上市或非上市公司的效法，香港的稅務局也注意到這個問題，終於在1991年4月將這項稅務條例修改。新的稅務條例仍然允許企業向獨立第三者購買專利權和非專利技術，兩項無形資產的開支可以從稅前盈利扣除，但是商標權則不可以。雖然稅例已經改變，但一些公司在籌備上市時仍然將其擁有的商標權做出估值以吸引投資者購買他們的股票。上述案例一方面說明了資產評估結果與結果利用的區別，另一方面，對於如何對待和利用資產評估結果提供了有效思路。
三、成本加和法應用的現實性和局限性
上市公司整體評估通常採用成本加和法進行，它是指將構成公司的各項資產進行單項評估，然後將各單項資產評估值匯總，確定公司價值的方法，成本加和法不是重置成本法，它只是單項資產評估匯總過程的簡稱。上市公司（包括各種類型的整體企業）評估一般不以收益現值法評估結果為准，而採用成本加和法評估結果，其原因主要在於：
1、企業資產盤子大，非經營性資產佔有相當比重。長時期以來，我國企業（特別是國有企業）承擔了大量的社會性事務，存在著大量的非經營性資產，再加上體制性因素，企業中的無效資產得不到及時處理。這些資產在企業中並不能帶來收益，這與作為市場經濟主體以追求盈利目標不相適應。因此，採用收益現值法進行評估，即使日常中人們認為較好的企業，收益現值法評估出的企業整體價值也會低於各項資產單項評估匯總後的企業價值，不能客觀的反映出企業資產價值量。
2、企業效益低下，採用收益現值法缺乏市場基礎。企業效益低是長時期困擾我國經濟的一項難題。企業效益低既有管理問題，也有體制原因。如上所述，企業中的大量非經營性資產不創造價值，但非經營性資產的折舊直接抵減企業利潤，造成企業資產收益率偏低；另外，缺乏市場競爭的優勝劣汰機制，使大量效益低、虧損大甚至是資不抵債的企業的以存在和發展，資產收益率甚至低於銀行存款利率，在此情況下，如採用收益現值法評估，折現率或資本化率的估算不只是一個棘手的問題，可以說是一個解不開的難題。
3、採用成本加和法評估企業價值，便於企業評估後的帳務處理。資產評估結果是企業帳務處理的依據，而會計帳務處理是分別按每一類、每一項資產進行的。成本加和法是分別單項資產評估匯總的方法，因而有利於評估後的帳務處理。
但是，採用成本加和法評估整體企業價值存在著很大的局限性。因為成本加和法是從投入角度，即從構建資產的角度，而沒有考慮資產的實際效能和企業運行效率。在這種情況下，無論其效益好壞，同類型企業中，只要原始投資額相同，則其評估值趨向一致。而且，效益差的企業的評估值還會高於效益高的企業的評估值，因為效益差的企業的資產可能是不滿負荷運轉甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外，採用成本加和法確定的企業評估值，只包含了有形資產和可確指無形資產價值，而不可確指無形資產——商譽，卻無法體現和反映出來。
根據中國資產評估協會目前的行業文件規定，企業整體評估應採用成本加和法，並採用收益現值法進行驗證，這是目前階段現實性的選擇。成本加和法的局限性，在評估企業整體價值時，特別是企業發生投資行為時，不利於客觀反映企業價值，從企業效益角度反映企業價值才是較好選擇。如前所述，上市公司在評估之前，均需經過資產重組，對非經營性資產、無效資產進行剝離，目的在於塑造真正以追求盈利為目的的市場經濟主體。從經濟效益角度來說，申請上市公開發行股票的公司，政策規定其凈資產收益率不得低於10%，所有這些，都為採用收益現指法提供了市場條件。然而，對於單個企業來說，似乎已具備了從企業角度採用收益現值法的條件，但從整個社會來說，企業正處於轉軌改制時期，各類體制的企業並存，社會平均收益率尚未形成，經過重組的企業和未經過重組的企業、未改制企業和已改制企業缺乏可比性，尚難確定真實有效的折現率和資本化率，因此，採用收益現指法驗證成本加和法的評估結果，既可以體現對企業整體價值評估的理論導向，又可以解決當前的現實問題。可以預計，隨著市場經濟的發展，現代企業制度的建立和完善，遵循市場經濟規律，從企業效益角度評估企業價值的思路和方法，會在不久的將來得以實現。
② 股票價值評估怎麼做
股權評估
股權轉讓過程中，股權價值評估方法
①收益現值法，用收益現值法進行資產評估的，應當根據被評估資產合理的預期獲利能力和適當的折現率，計算出資產的現值，並以此評定重估價值。
②重置成本法，用重置成本法進行資產評估的，應當根據該項資產在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額，考慮資產功能變化、成新率等因素，評定重估價值；或者根據資產的使用期限，考慮資產功能變化等因素重新確定成新率，評定重估價值。
③現行市價法，用現行市價法進行資產評估的，應當參照相同或者類似資產的市場價格，評定重估價值。
④清算價格法，用清算價格法進行資產評估的，應當根據企業清算時其資產可變現的價值，評定重估價值。
股權轉讓價格評估方法
股權轉讓價格應該以該股權的市場價值作為基準。
公司價值估算的基本方法：
1、 比較法（可比公司法、可比市場法）：
2、 以資產市場價值為依據的估值方法：典型的房地產企業經常用的重估凈資產法；
3 、以企業未來贏利折現為依據的評估方法：是目前價值評估的基本和最主流方法。具體來說有：股權自由現金流量（FCFE）、公司自由現金流（FCFF）、經濟增加值（EVA）、調整現值法（APV）、三階段股利折現模型（DDM）等。以上估值的基本原理都是基本一致的,即通過一定的處理方法把企業或股權的未來贏利折現。其中公司自由現金流量法（FCFF）、經濟增加值（EVA）模型應用最廣,也被認為是目前最合理有效的,而且可操作性很強的估值方法。
公司價值估算方法的選擇,決定著本公司與PE合作之時的股份比例。
公司的價值是由市場對其收益資本化後得到的資本化價值來反映的。市盈率反映的是投資者將為公司的盈利能力支付多少資金。一般來說,在一個成熟的市場氛圍里,一個具有增長前景的公司,其市盈率一定較高；反之,一個前途暗淡的公司,其市盈率必定較低。按照經濟學原理,一項資產的價值應該是該資產的預期收益的現值或預期收益的資本化。所以,對該股權資產的定價,採取市盈率定價法計算的結果能夠真實體現出其的價值。
③ 運用成本法進行資產評估的思路是什麼
在採用成本法評估資產時，影響資產評估價值的有：重置成本,實體性,功能性,經濟性貶值,成新率。
成本法，是資產評估的基本方法之一。
成本法，是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶值因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象並非全新，投資者所願支付的價格會再投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶值因素。
上述評估思路可概括為：
資產評估價值=資產的重置成本—資產實體性貶值—資產功能性貶值—資產經濟性貶值
成本法是以再取得被評估資產的重置成本為基礎的評估方法。由於被評估資產的再取得成本的有關數據和信息來源較廣泛，並且資產的重置成本與資產的現行市價及收益現值也存在著內在的聯系和替代關系，因而，成本法也是一種被廣泛應用的評估方法。成本法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減各種貶值來反映資產價值。
④ 在資產評估中評估哪些資產適合用成本法，那些資產不適合用成本法
適用成本法的「資產」只能說很多，日常一般你所見的都可以，羅列出來恐怕要打很久。比如：各種機械設備、車輛、股權等等，不適用成本法的那就是收益法和市場法了，怎麼區分，首先得先理解一下這三個的定義，結合實務操作，委評標的的資料程度，市場情況等，就知道選那個方法進行估算。
⑤ 成本法評估
是下面這個計算思路么？
1、基本思路
成本法是依據開發或建造待估不動產或類似不動產所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。
利用成本法評估土地使用權的價格，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。
2、適用范圍
成本法一般適用新開土地的估價，特別適用於土地市場不發育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。同時，對於既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。
3、土地評估的成本法操作步驟
公式：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
（1）計算土地取得費用
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：
①、國家徵用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
關於征地費用各項標准，《中華人民共和國土地管理法》有明確規定：徵用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前3年平均產值的6－10倍；徵用耕地的補助費，按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以征地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補償費標准，為該耕地被征前3年平均年產值的4－6倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前3年平均年產值的15倍。
徵用其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由各省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
被徵用土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
徵用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
按照以上規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被徵用前3年平均年產值的30倍。
②、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。
（2）計算土地開發費用
土地土開發費用涉及到：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
①、「三通一平」指：通水、通路、通電、平整地面。「七通一平」指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎設施配套費用應以「七通一平」為標准計算。
②、公共事業建設配套費用。
③、小區開發配套費。
（3）計算投資利息
在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發費兩大部分。由於兩部分資金的投入時間和佔用時間不同，土地取得費在土地開發動工前即要全部付清，在開發完成銷售後方能收回，計息應為整個開發期和銷售期。土地開發費在開發過程中逐步投入，銷售後收回，若土地開發費是均勻投入，則計息期為開發期的一半。
（4）計算投資利潤
利潤率計算的基數可以是土地取得費和土地開發費，也可以是開發後土地的地價。
（5）土地增值收益確定
土地增值收益主要是由於土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應歸土地所有者所有。
根據計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權收益。土地增值收益率通常為10％－25％
4、新建房地產評估的成本法操作步驟
公式：新建房地產價格=土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤
（1）、土地取得費用
土地取得費用包括：土地使用權出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續費及稅金
（2）、開發成本
① 勘察設計和前期工程費。包括：臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規劃設計、咨詢、可行性研究費，建設工程許可證執照費。
② 基礎設施建設費。包括：由開發商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環境、衛生、照明等建設費用。
③ 房屋建築安裝工程費。包括：建築安裝工程費、招投標費、預算審查費，質量監督費，竣工圖費，三材差價，定額調整系數、建材發展基金等。
④ 公共配套設施建設費。
⑤ 開發過程中的稅費及其他間接費用。
（3）、開發利潤：以土地取得費和開發費用之和作為利潤計算的基數。利潤率應根據開發類似房地產的平均利潤率來確定。
（4）、管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發過程中管理人員的工資等。
（5）、投資利息：以土地取得費和開發成本之和作為計算利息的基數。
（6）、銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費。
⑥ 資產評估 成本法
1、該資產賬面原值為320萬元，凈值120萬元。沒用。
2、該資產折舊年限為30年，已計折舊年限20年。該資產截止評估基準日的法定利用時間為57 600小時。
這里得出該設備的法定年利用時間為57600/20=2880小時
3、新建造相同構造的資產的全部費用支出為500萬元。
這里可以得出復原重置成本500萬元，記住是復原重置成本。
4、實際累計利用時間50 400小時。經專業人員估算，該資產還能使用10年。
這里可以得出實體性貶值為500萬*50400/(50400+28800)=318.1818萬元。
5、每年多支出營運成本5萬元（該企業所得稅稅率為25%，假定折現率為8%）。
這里可以得出功能性損耗為P(5*0.75，8%,10)=5*0.75*6.71=25.1625萬元。
6、因為不涉及經濟性損耗，所以成本法計算得出的評估值為：
評估值=復原重置成本-實體性損耗-功能性損耗=500-318.1818-25.1625=156.6557萬元。
注意，這里得出的是市場價值，而不是該資產的在用價值，在用價值在計算實體性貶值時不用考慮開工不足的情況。
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另外，我覺得最後這句「在設計該設備時，考慮可以生產某項產品，由於該產品已經過時，已經不再生產，該產品的銷售現在的價值為20萬元」可能是串了題了，要麼就是表述有問題，跟原題一點關系都沒有。
⑦ 成本法評估資產價值的有何優缺點
（一）運用成本法評估資產的步驟
運用成本法評估資產一般按下列步驟進行。資產作為特殊商品：
1．確定被評估資產，並估算重置成本。
應該注意的是。如果在資產上進行投資不是為了獲利:
1．被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產，人們購買的目的往往並不在於資產本身;
2．資產所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的，而是資產的獲利能力;
2．確定被評估資產的使用年限，在現實買賣中;
3．估算被評估資產的損耗或貶值，則不能採用收益法;
4．計算確定被評估資產的價值。
（二）成本法的優缺點
採用成本法評估資產的優點是，運用收益法對資產評估時，是以資產投人使用後連續獲利為基礎的，進行投資後沒有預期收益或預期收益很少而且又很不穩定。
⑧ 資產評估方法應考慮哪些因素
一、固定資產的評估
企業的固定資產主要有機器設備、建築物、在建工程和土地使用權等。
1．機器設備可以單獨評估，也可以與企業其它資產一並評估。在清查核實企業資產時，應當注意未進價設備、已經攤銷完的設備、租入租出設備、建築附屬設備以及資產發生使用情況。對於設備的評估一般採取重置成本法；如果存在著相關機器設備的二手交易市場或較多交易實例時，也可以採取即現行市價法進行評估；而對於能用於獨立經營並獲利的機器設備，則可以採用收益現值法加以評估。外購的機器設備進行評估時，需要考慮以下重置價格構成項目：設備自身購置價格、運輸費用、安裝調試費用、進口設備關稅、大型機器設備一定期限內的資金成本以及其他合理費用，如手續費、牌照費、驗車費等。自製機器設備的評估，需要考慮以下重置價格項目：製造費用、安裝調試費用、大型自製機器設備的合理資金成本、合理利潤以及其他必要、合理費用等。進口機器設備如果在國內能夠找到替代品，應當參考該替代品在評估基準日的市場價格。由於功能性或實體性原因，固定資產報廢的，資產評估價值為零。
2．建築物與在建項目的評估。企業所有的建築物與在建項目的評估，一般採取重置價值法，即在正常情況下，按照評估基準日重新購置該建築物或在建項目所需要的全部費用。全部費用包括直接費用、需計算的間接費用、其他費用、資金成本等。建設過程中必然發生的設備、物資、資金等消耗，納入評估范圍。這里詳細解釋一下在建工程的評估。在建工程主要是指固定資產建設改良工程，包括成套或單獨建設的生產性和非生產性的固定資產以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。對於施工建設可能發揮其預定功效的建設中的固定資產，一般應劃入在建工程評估范圍。如果企業沒有將該工程作為在建工程加以管理，則可以按照實際需要，依照在建工程的評估方法確定其價值，在匯入其它資產中，並在資產評估報告書中予以說明。已經列入「在建工程」會計項目的資產，經審核無誤後區別情況列入在建工程評估范圍，或者匯入固定資產或其他資產。已完工的在建工程一般應視其具體歸入建築物、機器設備等資產中，並加以說明。在評估過程中，應當注意了解在建工程的具體內容、開工日期、結算方式、實際完工程度和工程量以及實際支付款項，還應了解評估基準日後所發生的款項支付人等。確定評估基準日應當易於劃分完工程度、准確計算工程款項、盡量接近評估現場工作時間。對於明顯存在的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值以及經濟性陳舊貶值，應在評估時予以扣除。在正常施工建設、正常支付工程款項，開工時間距離評估基準日不超過一年的情況下，可將實際支付工程款項中的不合理費用扣除，再按照各項費用的價值變動情況進行調整，得出評估價值。建成即可盈利的在建項目，可以採取收益價值法進行評估。即通過估計預期收益，並折算成現值，扣除還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評估值。
3．土地使用權的評估。土地使用權可以和地上建築物一起作為房地產進行評估，還可以隨整體企業一並評估。現行市價法、收益現值法以及重置成本法都可以用於土地使用權的評估。如果存在著比較發達的土地使用權交易市場，可以首先採用現行市價法，根據市場交易慣例進行調整，得出評估值；否則可以採用收益現值法，根據土地使用權的預期收益的折現值確定評估值；兩種方法都不宜採用時，可以採用重置成本法，即根據取得現有土地使用權所需發生的全部費用。由於經濟發展水平的不同，我國各城市頒布的基準地價不盡相同。對土地使用權進行評估時，不能簡單依據各個城市的基準地價作為現行公允地價，算為評估值。如果已經頒布的基準地價對當地的地價產生決定性影響時，才能以基準地價為基礎，並結合被評估土地的基本情況以及土地出讓金的實際徵收水平，對土地使用權加以評估。同時還應當了解土地出讓金的組成部分、適用范圍及其他規定；注意與建築物評估相銜接，土地的徵用、開發和配套等費用不應重復計算或遺漏計算。土地使用權出租評估時，應按照出租期限計算出土地使用權價格，再折算出年租金標准價，並在資產評估報告書中說明評估所設定的租金支付方式。當一方不以土地使用費出資，但是由設立的公司繳納土地使用費時，評估人必須計算各種開發、配套等費用，作為土地開發費。
二、流動資產的評估
流動總資產是指企業在生產經營活動中，在一年或一個經營周期內變現或耗用的資產。流動資產可以分為價值形態的流動資產與實物形態的流動資產，分別使用不同的評估方法。
對於價值形態的流動資產，如果是貨幣資金的，按照核對無誤後的賬面價值作為評估價值。外匯的價值，按照評估基準日國家外匯管理局發布的外匯比價折算成人民幣；如果是應收款項的，在核實無誤的基礎上，根據每筆價款可能收回的數額確定評估價值。有充分理由可以收回的款項，即以賬面價值作為評估價值；很可能收不回的價款，在難以確定收不回賬款的數額時，按照財會上
⑨ 在成本法評估中資產的經濟性貶值通常是由哪些因素引起的
根據公式可以判斷，
這些因素是：重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值率。