A. 房地產與國家經濟
任何事物都有其發展規律，房地產行業也不例外。由於美國次債危機越演越烈，美國房地產泡沫破裂的巨大殺傷力，讓國人必須正視房地產泡沫對於經濟的巨大影響。「房地產泡沫」也成為近一段時間內許多專家和學者提到頻率最高的詞彙之一。事實上，處於不同發展周期的房地產泡沫對經濟的發展影響也是不同的，需要加以甄別對待。
根據房地產市場發展的四個階段，我們可以將房地產泡沫分成兩種類型，即上行周期的房地產泡沫和下行周期的房地產泡沫。房地產市場繁榮前期和繁榮後期也就是復甦和擴張期稱為房地產的上行周期階段，房地產危機爆發和蕭條階段稱為房地產下行周期階段。對這兩個周期階段的房地產泡沫效應分別進行考察。
一、上行周期房地產泡沫的影響
一是房地產泡沫對居民而言的財富效應。房地產泡沫的財富效應很明顯，在泡沫上升階段,房地產價格持續上升，消費者在短期內可能認為這種上漲只是暫時的，但在一個較長的時間內，房地產價格持續上漲的趨勢會成為消費者的一種信念，即認為自己的財富確實增加了，其邊際消費傾向也隨之提高，消費上升產生的乘數效應又會刺激生產，導致生產增加。由於房價要長期上漲的預期存在，導致了大量居民超前消費，提前支取自己的消費能力來強化住房消費，也會導致消費提前釋放，導致房地產市場畸形繁榮。同時，由於房地產價格上漲很快，遠遠的超出同期生產資料的上漲速度，帶來了其他商品相對於其價格下降的效應，導致消費支出增大。但是這種效應由於比價復歸規律的存在，其他商品價格也將出現持續上漲，可能會導致由於房地產價格的持續上漲引發的全面通貨膨脹。
二是房地產泡沫對企業而言的投資引導效應。由於房地產泡沫的財富效應，影響了居民對住房的消費預期和傾向，也就影響了廠商的生產，從而影響了某些產業的產出總量，在一定程度上導致產業結構的變動。在房地產泡沫形成時期,房地產價格呈上升趨勢，通過財富效應的影響，增加了對某些產品的消費，影響了相關企業的產出，按照消費者的偏好調整產業結構。因此，與房地產密切相關的鋼材、水泥、建材、家裝市場持續繁榮。同時，房地產泡沫會通過企業的資產負債表來影響企業的投資能力。對於將房地產作為抵押品或直接進行房地產投資、投機的企業來說，在房地產價格上升時，這種資產價格的變化影響到了企業的清償能力以及企業的凈財富，改善了企業的資產負債表，使企業的貸款能力、清償能力上升。一方面，通過企業間資產債務鏈條關系，支持了債務的支付。另一方面，企業信用不斷上升，使其融資費用下降，導致資本成本降低，刺激了企業的投資。
三是房地產泡沫對宏觀經濟而言的強周期效應。房地產泡沫的經濟周期效應分析就是分析房地產泡沫是否會擴大經濟波動幅度還是縮小波動幅度，是強化經濟周期還是削弱經濟周期。假定隨著房地產價格的上升，開發商所開發的物業抵押價值明顯上升，他預期未來房價會更高，同時銀行也會有相同的預期，把房地產貸款當作優質貸款，使得開發商繼續開發新樓盤時較容易獲得再貸款，又進一步增強了開發商再開發新項目的動機。房地產市場中項目、土地和資金是有限的，這種開發動機最終會進一步推動房地產價格上升，這就從供給方面推動房地產泡沫程度不斷加深。同時,消費者預期房價會不斷上升，購置房地產可以獲得較高的資本收益，導致房地產市場上存在大量的投機行為，由於房地產供給短期無彈性，在市場中存在大量需求的情況下房地產價格也在上升，這就從需求方面推動了房地產泡沫程度進一步加深。從供給角度來看，房地產市場存在泡沫時會導致房地產供給增加，由於房地產業具有極高的產業關聯度，房地產供給增加會帶動其他相關行業的擴張。這一系列經濟活動促進了並強化了宏觀經濟的快速發展，但也可能由此導致經濟過熱。
四是房地產泡沫對資源而言的配置效應。房地產泡沫扭曲了價格信號，形成了不合理的資源配置。社會大量的過剩資本、銀行貸款甚至企業資金被吸引到房地產市場上，會使生產投資相對萎縮，形成「產業空洞化」現象。社會經濟也會呈現出兩個特徵：一方面是名義財富的急劇增長，另一方面是實際生產部門產值的緩慢增長。即資產市場和實際生產市場出現「一熱一冷」現象，過熱的持續過熱，過冷的持續偏冷。20世紀80年代末期，日本房地產泡沫時期大量的銀行貸款轉向了房地產業,導致房地產市場出現過度投機現象,房地產價格暴漲。日本在這一時期對房地產業的貸款每年以兩位數的速度遞增，而對製造業的貸款卻增長緩慢，甚至出現負增長。造成這種現象的原因是房地產業過多地吸納了銀行貸款，使得製造業投資增長速度下降，房地產泡沫造成了兩部門間資源的非均衡配置。
二、下行周期房地產泡沫的影響
一是對與居民而言的財富負效應。財富效應就是指消費者的資產凈值變化對於消費者需求的影響。財富效應包括兩方面的影響:當消費者的資產價值增加，其消費能力增加，消費偏好也會增加。反之，資產價值貶值，消費者消費偏好下降，人們花錢謹慎。前者為正財富效應,後者為負財富效應。在整體經濟中，正反饋機理往往擴大了財富效應。負的財富效應出現時，消費需求萎縮，供給大於需求，投資增長受到影響，導致經濟增長乏力，其結果是經濟增長速度進一步下降。房地產具有實物資產與虛擬資產的雙重屬性，對於多數居民而言，房地產不僅是一種重要的消費品，也是一種重要的資產。房地產泡沫破滅會造成居民資產價值的大幅縮水，直接減少居民的財富，住房貸款沒有還完的家庭還有可能出現負資產。
二是對於金融系統而言的風險效應。資本—抵押機制是信貸市場正常運轉的最重要的微觀機制。當貸款已有抵押品做抵押而且企業有貸款限制時，借款數量是由其抵押品的價值決定的。生產性資產的價格下降將對企業的投資產生負面的影響。由於資本—抵押機制的存在，在泡沫形成初期，房地產價格的上漲會促使信貸市場進一步擴張並形成一個累積的、自我增強的過程。隨著信貸規模的膨脹，銀行體系和經濟系統變得脆弱，當出現一個反向的外部沖擊時（如房地產價格沒有達到預期的水平），就會形成反向的累積過程，資產價格急劇下降，銀行資產負債表惡化，信用流量減少，信貸規模迅速萎縮。資產價格下降和總需求下降之間出現惡性循環，即所謂的「金融加速器」。正是由於「金融加速器」的影響，一個小的外部沖擊有可能造成實際產出大幅波動，而房地產市場在其中起到了關鍵作用。由於資本—抵押機制的存在，房地產泡沫通過作用於企業和銀行的資產負債表而對信貸供給和投資需求產生影響，從而對金融系統產生影響，同時在泡沫經濟崩潰時產生的影響具有很強的非對稱性。現在正在美國上演的由次貸危機引發的金融危機給了我們一個很好的佐證。
三是房地產泡沫對資源的錯配導致嚴重後果。房地產價格上升時包括公眾、開發商和金融機構在內的各方的一致預期其上漲，公眾必然把房地產價格升值空間與儲存股票或基金等金融資產進行比較。金融機構在發放房地產開發貸款和住房按揭貸款時也必然考慮所抵押房地產的未來價值。因此，在整個過程中，各方預期價格都存在一個不斷提升的空間。如當房地產的升值與均衡價格不一致時，就會產生價格泡沫。在泡沫的形成過程中，隨著實體經濟的衰竭，房地產會變成純粹的投機工具，人們會利用資金杠桿加大投機規模，在從眾心理和價值增值的動機驅使下，人們本已扭曲的預期長期得不到糾正，更加強了已有的信息扭曲，導致資源配置錯誤。房地產價格高漲期內很高的投資回報率吸收了剩餘資本、實體經濟內的資本和其他要素流入，從而使越來越多的社會資源被配置到與增加人類財富無關的純粹投機活動中去。這種扭曲的資源配置導致市場失衡，會損害社會經濟的持續協調發展，減少整個社會對經濟的要素投入，導致整個經濟缺乏增長的基本動力而處於停滯不前的狀態。
總之，房地產泡沫對經濟發展的負面影響十分巨大。香港、日本、美國已經給我們展現了殘酷的教訓。中國自1998年結束了福利分房制，開始實行貨幣化分房，這成為房地產業走向市場化的分水嶺。自1998年開始我國房地產行業經過了十年的高速發展，有人將之稱為「黃金十年」。針對我國的具體情況，筆者認為2007年以後我國房地產已經步入下行期，房地產行業已經蘊藏了巨大的泡沫：房價居高不下，偏離實際價值，遠遠超過居民購買力，住房結構不合理，商品房空置率過高……正如中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘所指，中國過去幾年的房地產泡沫程度相比美國有過之而無不及，需要採取適度緊縮的貨幣政策，否則泡沫破滅將造成較大負面影響。美國的次級債危機還在擴散，房地產泡沫破裂的後遺症還在蔓延，希望我國相關決策層能客觀分析我國房地產行業的當前現狀，理性認識房地產泡沫存在的危害，進一步加強房地產宏觀調控，使房地產盡快步入健康的發展周期。
參考資料：http://www.lwenwang.cn/news_list.asp?id=18007
B. 想投資房地產和股票需要看什麼書嗎
看來你比較喜歡投資類，要投資就要能夠做風險評估。給你些建議吧。首先現在中國的房地產市場絕對是畸形發展，而且市場運作體系非常的不完善，各種風險控制機制空空盪盪，如果想進入房地產就必須需要兩門技術；首先是建築——博大精深，林林種種的知識夠你學十好幾年的，不然買了危樓還暗自高興撿了個便宜。第二——市場調研與營銷，買到手的房子要賣出去才能賺錢，怎麼買？買什麼樣的？用什麼買？賣給誰？怎麼賣？PS:或者你有非常過硬的人際關系，那你就可以空手套白狼了。
股市？？哈哈哈哈哈哈
聽我的，不要被忽悠，不要去趟這個渾水，如果你能接觸到，你可以去問問大學里的經濟學的那些教授，有幾個買中國股票的。中國的股市是一個天大的笑話，各種常規預測對於中國股市來說就是一張廢紙，政府的和諧干預，搞得股市就是一個大賭場，而且只有極少數大戶才是贏家。那個所謂的證監會簡直就是形同虛設。果實就像一個邪惡的小嬰兒。幼稚、脆弱、邪惡。唯一你可能在這場賭局裡獲勝的本錢，就只有依靠「可靠內部消息」這張免死金牌。
看到我們祖國的花朵能夠這么上進，真是令人高興，你的求知慾應該繼續。
介紹書的話：
建議你先了解一下經濟是怎麼運作的《經濟學原理》應該算啟蒙教材，因為經濟學無處不在，經濟是市場的生物鍾。只有你了解了市場的脾氣，你才能（將來有一天）駕馭它。才能夠了解市場投資關聯影響。有時間看一本《魔鬼經濟學》很有意思的。
非常不建議你去看那些所謂的投資、股票入門書籍，那些都是騙你錢的。如果寫書的那些人有那種本事，哪裡還會有時間去寫一本只賣100元左右的書呢？都去炒股投資去了。
C. 中國經濟的杠桿率為何會上升那麼快
據報道，日前有經濟學家表示，應該將GDP增速從宏觀調控目標改為預測指標，以避免過度追求GDP所導致的地方過度負債、宏觀杠桿率上升、經濟結構扭曲、數據作假等一系列問題。
由於考核機制涉及到提拔升遷，而許多地方政府並沒錢做大GDP，所以必須要靠負債投資，各種隱性地方債務不斷變著花樣做大，宏觀上就體現出很高的杠桿率，而且過去十幾年，中國在所有大國中宏觀杠桿率上升速度是最快的。
多數經濟學家認為，應該將GDP指標從宏觀調控的核心目標改為預測指標，保留其對預期的引導和其它工作的指導參考作用，而弱化其業績考核的功能。也有專家認為，弱化GDP作為核心調控目標的第一步可以考慮採用一個較寬的GDP增速目標區間並顯著降低GDP增速目標。
希望中國經濟可以實現健康發展！
D. 股票和房地產哪個賺錢
房子，是一種固定資產投資，通常金額較大，要幾十萬甚至上百萬；
股票，是一種流動性很高的投資標的，金額可大可小。
無論投資股票還是投資房產，都有一定的風險，也都可能獲得可觀的收益。
兩者有如下的6點區別：
（一）買賣股票、投資房地產，都有賺錢的機會，但也都有虧本的風險。
（二）從投資金額來講，股票是可多可少；而房地產則需要動用少則幾百萬，多則幾千萬甚至上億元的資本。
（三）從投資報酬（按投資金額計算）而言，股票交易由於其保證金的杠桿原理，可以放大得益，四兩撥千金，以小博大，一般要比股票與房地產更高，但風險也相對較大。
（四）從資金靈活性來說，買股票則必須100%投入資金，要融資則需付出利息代價；房地產除銀行貸款外（需承擔貸款利息），需要全數投入龐大的資金。
（五）從投資回報的期限來分析，股票一天兩天一年都可以，流動性很高，很容易變現；房子由於交易環節復雜，周期長，投資回報周期通常要3-5年。
（六）以買賣手續來比較，股票成交手續簡便迅速，可在數分鍾內甚至一剎那完成；買；房地產手續則最為繁雜，冗長，各種稅費很高。
E. 中國經濟杠桿率真的偏高嗎
中國無疑正處於一個不確定的年代。回頭看2015，很多一致預期被證明是一致錯誤：央企沒有等來激進的混改，卻等來了一場說走就走的合並;地方政府沒有等來期待的財權，卻等來一堆來去無蹤的置換債，人民幣沒等來美聯儲加息，但還是來了一次出其不意的暴貶……不是我們不明白，而是世界變化快。帶著2015的經驗，我們對2016年的中國經濟作出以下判斷：1經濟增長目標下調到6.5%，實際增速略高於目標2015全年保7基本是不可能完成的任務。從以往4次下調目標的歷史來看，如果當年沒有完成目標，一定會導致增長目標下調，比如1998和2014年。以此推斷，2016年經濟增長目標下調是大概事件。而根據以往的經驗來看，目標可能定在6.5%，但最終的實際增速可能略高於6.5%。2CPI繼續「1」往無前，PPI連跌超過50個月，通脹有驚無險2016年預計CPI同比1.6%，較2015年略有回升，但仍然有驚無險。預計明年PPI累計負增長將超過50個月，但同比跌幅將收窄。假定明年油價漲4.5%，其它因素影響不變，則PPI跌幅可能收窄2.5-3個百分點左右。3美聯儲加息靴子落地，資本加快「走出去」，人民幣再現一次性貶值美聯儲加息的條件已經具備，現在只是何時扣動扳機的問題。目前看，12月加息的概率已經達到70%，即便12月沒加，明年也會至少加一次息。對人民幣來說，美聯儲加息也好，加入SDR也好，其象徵意義都已經大於實質意義，人民幣的長趨勢拐點已經形成。盡管短期央行可以通過量價干預維穩，為加入SDR護航，但貶值壓力只會推遲，不會消失，最終達到臨界點，央行可能不得不再次允許人民幣一次性貶值。4貨幣政策從主角變配角，降息空間明顯收窄，降准次數不少於今年2015年貨幣政策是絕對的主角，2016年可能逐步退居配角。貨幣寬松的方向不會變化，但思路上會有所調整，從主動到以被動對沖為主，政策重心逐步轉向財政政策和供給側改革。根據我們的預測，2016的通脹會高於今年，降息的次數會明顯減少，而降準的次數不少於今年。2016年專項金融債等公共融資工具會繼續放量，這其實也是一種另類的特別國債，如果只是從存量池子里拿錢，那可能會使穩增長的效果大打折扣。5財政赤字至少擴大到2.5%，擴大發債+結構性減稅，政策性金融+PPP配合政府大幅加杠桿財政政策將逐步取代貨幣政策成為主角，財政赤字率至少會擴大到2.5%。近日財政部副部長朱光耀稱要反思財政政策，其中特別提及「3%的赤字率是不是絕對科學，值得探討」，暗示中央已經開始反思積極財政不積極的問題。財政政策主要有兩個抓手：擴大政府發債規模+結構性減稅。而明年更重要的是財政政策的配套政策，主要是通過發行政策性金融和推廣PPP配合政府加杠桿。今年是PPP項目的招標年，明年才是簽約年，3.4萬億的存量PPP項目中的簽約規模將超過1萬億。6注冊制推動股票供給放量，股票市場不會有驚心動魄的瘋牛，只有搖搖晃晃的慢牛2016年大概率推出IPO注冊制，注冊制長期是利好，但短期可能加劇市場波動。總體來看，2016年股市不可能重復今年的瘋牛，搖搖晃晃的慢牛是大概率事件，一是成本下行可能放緩，二是需求端尚未完全企穩，三是供給端產能尚未開始消化。因此支撐市場還是只能靠估值，而這樣的市場一定是敏感和反復的。7信用風險加速爆破，國企違約成為常態，無風險收益率繼續下行中國非金融企業杠桿率約為123%，是主要經濟體中最高的。未來去杠桿的五種途徑中，由於種種原因，大部分傳統產業都不得不選擇最後一種道路：信用違約。基於這種邏輯，2016年信用風險會比2015年更頻繁。只要看不到經濟復甦或大規模債務減記，2016年信用違約事件會進一步蔓延。政府為守住金融風險底線，仍會去保一部分存量債務，但失去保護的范圍會越來越大，國企違約將成為常態。此外，信用風險的釋放有助於推動無風險利率繼續下行。8十三五規劃開局之年加速落地，美麗中國成為最大亮點2016年是十三五規劃的開局之年，而美麗中國無疑是最值得期待的亮點。十三五規劃把綠色發展列入五大發展理念，並首次提出「最嚴格的環保制度」和「美麗中國」概念。生態環保作為一個產業已經站在了更大的風口上。第一，監管體系從屬地管理轉向垂直管理，打破地方保護主義;第二，通過市場化的交易、融資和管理機制來激發地方政府和社會資本的積極性。9國企改革1+N方案陸續落地，國企整體上市加速推進，央企合並步伐放緩2015年是國企改革的頂層設計年，「指導意見」和一系列配套改革方案出台，1+N的頂層設計逐步成型，2016年將進入落地之年。首先，央企層面主要看整體上市，合並步伐會低於預期;第二，地方國企改革重點看混改，主要是資產優質的發達地區。10房地產銷售結束迴光返照，地產投資第一次出現年度負增長，國家住房銀行提上日程房地產銷售在2015年迴光返照，2016年將再次回到現實。30大中城市的高頻銷售數據9月就已開始回落，全國的商品房銷售也在10月首次出現回落，政策寬松帶來的短期效應正在逐步消散，地產身上的鐐銬從來就沒有消失過。我們認為，房地產投資的情況要比銷售更糟。2014年新開工面積負增長，2015年施工面積負增長，2016年房地產開發投資可能出現全年負增長。所以，房地產政策的核心是消化庫存。此外，作為激發合理需求、構建住房融資體系的關鍵，國家住房銀行有望加速提上日程。
F. 中國經濟去杠桿化 中國經濟如何去房地產化
determinants in the cytoplasm is crucial to proper
G. 首付20%就可買房，杠桿5倍，為什麼股票杠桿就成了
房產首付比例： 均價略有跌幅在18000左右，首付30%。 現在首付的情況可以分為： 1、在首套房的情況下，購買新房並且面積不超過90平米的繳納首付可以最低為20%； 2、在二套房的情況下，購買房產的最低首付為60%； 3、三套房的情況，需要貸款的銀行根據房價的情況可以不予與貸款； 4、其他的情況最低首付為30%。
H. 中國股市的高杠桿對中國經濟有什麼影響嗎
有的，上一波牛市就是因為高杠桿的原因，產生了很多的泡沫，所以才有後面的去杠桿，然後股市走熊。
I. 股票與房地產兩大資產價格的走勢相互關系如何，是通過什麼途徑相互影響的
一般來說股票市場與房地產市場是相互制約又相輔相成的關系。
1、當股票市場處於牛市時，會有大量資金流向股市，從而減少房地產市場的資金量，此時房地產市場受到負面影響，價格不會大幅波動。反之亦然。同時由於股市套利，資金也會流向房地產市場，進一步增加房地產投資，這是在經濟面看好，投資者信心樂觀的情況下。
2、當股票市場處於熊市時，大量資金被套，造成房地產資金短缺，從而影響房地產發展，社會普遍悲觀。反之亦然。同時我們知道，熊市前夜會有大莊稼提前獲利離場，從而進入房地產市場，從而推高房價。
總之，股市與樓市作為我國兩大重要的投資渠道，確實對資金有著巨大的吸引力，要搞清楚他們之間的關系，不能簡單的以單一的理論去分析，要結合當前經濟狀況以及投資者對未來經濟預期來研究。