A. 你對資產評估中的市場價值和會計中的公允價值的理解
對評估價值類型尤其是市場價值的進一步認識
價值評估無論是作為在理論認識上還是技術手段上，都無法與會計截斷分開，或者說價值評估無論是技術手段還是認識水平的發展都會受到會計計量理論和實踐發展的影響，會計計量和資產評估的價值類型兩方面的發展應該齊頭並進。因此，深入認識資產評估價值類型尤其是市場價值和非市場價值類型的劃分是具有重要意義的。
如前所述，所謂價值類型就是以特定評估目的和資產自身及其所處的市場條件作為明確或者隱含的限制條件，從而區分成若干確定資產評估價格的前提基礎。也即人們將特定資產在評估時所設定的包括評估目的、資產自身特性以及市場條件在內的限定因素，劃分成常見通用的若干類型，就是所謂的價值類型。通常而言，資產評估目的、資產特性、市場條件各有許多種種類或形態，那麼總結起來，特定資產在特定市場條件下，針對評估目的只能運用一種價值類型作為該項資產評估的價值基礎，人們將這些價值基礎加以歸類整理，就成了我們如今所見的系統化、抽象化的價值類型了。但需要注意的是，價值類型屬於價值基礎，而價值基礎不止於價值類型，還有如成本法下的成新率因素和編制因素、收益法下的收益分成系數及折現率、市場法下的因素修正系數等，共同構成廣義的資產價值基礎，但通常以價值基礎指代價值類型，是因為價值類型是理論上的關鍵性因素，所以，筆者並不完全贊同將加之類型於價值基礎混同的看法。
作為資產評估最重要的價值基礎的價值類型，其實代表了一種認識，也就是說無論是對於財富而言還是對於資產而言，一物的價值是不惟一不完全確定的——按照馬克思主義政治經濟學原理，應該是作為商品的物的價格不惟一不完全確定，而物的價值應該是相對唯一而且確定的。資產評估作為一種價值（或者價格）發現的技術手段，其所評價出的物的價值（或者價格）總體可以被稱為公允價值。但作為資產評估目標以及結論的公允價值其實是公允價格的代稱，而且此公允價值不完全等同於作為會計計量屬性的公允價值。作為資產評估目標和結論的公允價值是相對的、受限制的、局限於一定范圍之內的公允價值，超出了限制就會失之不公了，比如，針對現行成本而言的公允價值和作為交易基礎的而言的公允價值，應該是有所區別的——以公允的現行成本直接作為交易基礎，肯定是不公允，反之亦然。但對同一物而言，各種價值類型基礎上的公允價值是有內在關系的，比如，交易的公允價值通常是與現行成本有比例關系的，雖然針對個別廠商而言，這樣的比例關系是有差別的，但針對一個廠商群體而言，這樣的比例應當時相對確定的。所以，我們可以理解基於不同價值類型所評估出來的公允價值其實是針對特定價值基礎而言的公允價格，針對一物而言的全部公允價格的集合組成該物在現時社會生產力發展水平下的交換價格總和——包括實際交易價格和影子價格。這個價格組合是一個圍繞著該物的價值波動的區間。通常，強制快速變現的清算價格偏於這個區間的最低端，而特殊價格偏於這個區間的最高端，其他價格分布在這兩者之間。如此，我們可以理解價值類型其實是對評估對象的市場交易條件的約束限制，市場價值是最少約束限制的價值類型，其他價值類型都附加了更多的限制條件，附加的條件越多，其變現能力越受制約。
B. 資產評估報告和審計報告是一回事嗎
不是一回事，是有不同的機構出具的、審計報告是會計師事務所針對企業財務報表或者財務狀況等相關財務方面所作出的報告，資產評估報告是資產評估機構出具的關於企業資產現實價值所作出的報告。
資產評估 隨著資產評估理論與實務在我國的發展，對資產評估的 各種規范相繼完善，資產評估越來越多地出現在社會生活中。 作為兩個重要的中介服務行業：審計與資產評估，理清他們在 企業評估中關系，有助於更好地服務於實務工作。 進行資產評估時，通常情況下，如企業全部產權變動， 部分產權變動等，應該先審計後評估。特殊情況下，例如單項 資產的評估等，則可以不先進行審計而後評估。理由如下：
一、財務審計與資產評估的關系 首先，資產評估與審計的方法具有相同的地方，例如資 產評估機構在進行評估作價時，往往採用與審計方法相同或相 似的程序，如監盤、函證、抽樣、測試等。而審計機構在審計 時，需要採用公允價值測試資產價值，並據以計提資產減值准 備或確定公允價值變動損益等，這與評估並無很大區別。並且 資產評估和審計都是一種針對事實的判斷。這種相似性建立了 他們可以借鑒結果的關系。但是，審計是基於歷史信息，對會 計報表的合法性、公允性進行審核；資產評估是對資產未來能 產生的價值的公允性進行評估。這決定了他們之間的不可等同 性。 從企業整體評估採用「收益現值法」為例，其「收益現值 法」的基本思路是根據企業以往的生產經營情況和企業外部條 件，預測出企業未來每年的平均收益額，然後將收益額通過收 益還原或稱資本化處理，從而確定企業資產的總體價格。這種 資產評估方法的基礎是「企業以往的生產經營情況」，而最能反 映企業這個「情況」的恰恰只有注冊會計師出具無保留意見的審 計報告所驗證的企業會計報表。
二、資產評估的目的及依據 資產評估的一般目的是取得資產在評估基準日的公允價 值。具體目的則是根據當事人的委託進行特定目的的資產評 估。只有在保證使用資料真實性、完備性的前提下，資產評估 的目的才有可能達到。 資產評估的依據包括行為依據、法規依據、產權依據、 取價依據（內部資料、外部資料）；其中內部資料就會存在真 實性，完整性等問題。這就需要審計作為前提條件。還有就是 產權依據中的各種證的真實性，也可以通過審計證實。 也就是說，只有審計在先，才能真實地反映企業的經營 成果。《企業會計准則》第21 條規定：「財務報告應當全面反 映企業財務狀況和經營成果」，如果評估工作在先，財務會計 報告所反映的「會計要素」勢必受到影響。影響主要來自兩個方 面：評估機構按某一時點對企業的資產進行評估後，企業資 產、股東權益必然發生增減變化；對企業經營者的經營成果， 我們認為會計報告和審計報告應當只反映一定期間和某一時點 企業經營者的經營結果及所體現的「會計要素」，如果把因物價 變動而使資產發生變化的評估結果混雜在其中，必然使財務會 計報告、審計報告的使用者不能清晰地了解到他所希望或應該 知道的內容。 資產評估方法的實施需要以真實、正確地反映企業會計 要素的會計資料為前提，而這個會計資料也只能是經注冊會計 師出具無保留意見的審計報告書所驗證的企業會計報告。
三、資產評估的前提 資產評估主要是解決計量問題，這個計量工作是建立在 企業提供的賬面基礎之上的。也就是說賬面數據是企業資產評 估的前提。而審計主要是解決賬面問數額的真實性問題。所以 大部分學者認為，有些資產評估，如考慮企業整體價值時，評 估數據應依賴於審計，妥當的辦法就是先審計後評估資產首先 要利用真實、准確地反映企業「會計要素」的會計資料為基礎， 會計資料的真實性則主要通過注冊會計師的無保留意見審計報 告說明。具體來說，在債權債務的評估中，應先通過審計查明 有無帳外的或是虛假的債權債務，以免評估時產生漏評或錯 評。 四、財稅體制的要求 根據現行財稅體制的有關規定，一般應先由審計機構對 企業的會計資料及所反應的經濟活動先進行審驗，並出具無保 留意見的審計報告，評估機構以與審計報告審驗完一致的企業 帳、表為基礎，進行資產評估。這是國家財政、稅務和國有資 產管理部門等從宏觀經濟管理的需要出發，正常經營的企業的 企業與產權擬變動的企業在財務會計報告和審計報告所反映的 基本內容，計算口徑、會計處理方法上根據不同的需要，可能 存在詳細和粗略反映的差別，但是絕對不會存在本質的差異。 即不應該在企業產權擬變動，且在未進行審計之前就先進行資 產評估，並將資產評估的結果反映到企業會計報告和審計報告 上後，再報給財政和稅務機關。 特殊情況下，也有可能發生需要審計和資產評估相互配 合工作的情況，這個時候就會弱化誰先誰後的問題。如，相關 規定中要求「外商投資企業因改組、或者與其他企業合並成為 股份制企業而進行資產重估的，重估價值與資產原賬面價值之 間的差額，應該計入外商投資企業資產重估當期的損益，並計 算繳納所得稅；這種業務的處理需要會計師事務所和評估事務 所共同合作，才能完成企業的審計、重估。
C. 上市公司哪種經濟行為下的資產評估報告需要到證監會備案
涉及到上市公司重大資產重組的評估報告。如：發行股份購買資產並配套募集資金，這個行為是要證監會核準的，相關評估報告當然也是需要報備的。
D. 資產評估報告在股權收購日之前1年做出，怎麼確定公允價值
資產評估報告日與股權收購日之間不超過一年，可以用評估結果加期間損益確定評估值，期間損益的分配要看雙方的談判來確定。
E. 如何理解資產評估中公允價值的相對性，請舉例說明！
為市場價值和市場價值以外的價值(非市場價值)。資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用或最有可能使用條件下，資產可能實現的交換價值的估計值。市場價值以外的價值(也稱為非市場價值、其他價值)，是指凡不符合市場價值定義條件的其他資產評估價值形式的集合。」王誠軍[7]提出「市場價值是資產對市場的價值(Value to the Market)，而不是資產對特定市場主體的價值(Value to Particular User or Group)，它反映了市場對資產效用的認知，即反映了作為一個整體的市場對被評估資產價值的認同，而不是某個市場參與者或某些市場參與者對資產價值的認同。」
在中國資產評估協會《資產評估准則—基本准則》(2002年徵求意見稿)中，第一次提到資產評估價值類型分為市場價值和非市場價值。在2004年財政部批准發布的《資產評估准則—基本准則》[8]中規定「注冊資產評估師執行資產評估業務，應當根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型，並對價值類型予以明確定義。」中國資產評估協會於2004年發布的《企業價值評估指導意見(試行)》[9]規定「注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型。」中國資產評估協會於2004年發布的《金融不良資產評估指導意見(試行)》[10]中規定「注冊資產評估師執行金融不良資產評估業務應當根據評估目的和評估對象等具體情況明確價值類型，並對具體價值類型進行定義。金融不良資產評估業務中的價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值。市場價值以外的價值包括但不限於清算價值、投資價值、殘余價值等。」從中國資產評估協會和各位專家的研究結果可以看出資產評估價值類型概念和理論非常重要，資產評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值(非市場價值)。
2.2資產評估結果的價值類型與評估的價值基礎的匹配關系
姜楠[4]提出「資產評估的價值基礎是由資產評估特定目的、評估時的市場條件、以及被評估對象的條件狀態共同構成的。評估結果的價值類型與評估的價值基礎相匹配，有什麼樣的價值基礎才能評估出什麼樣的價值類型。」劉玉平[11]提出決定和影響價值類型的因素「(1)評估的特定目的(經濟行為)；(2)市場條件；(3)資產功能及其狀態。上述三項因素是一個有機整體，核心問題是特定目的。」這里講的決定和影響價值類型的因素與前述姜楠講的資產評估的價值基礎是基本一致的。從專家們的研究結果可以看出評估結果的價值類型與評估的價值基礎相匹配，有什麼樣的價值基礎才能評估出什麼樣的價值類型。
2.3價值類型理論在評估實踐中的意義
姜楠[5]提出「市場價值是資產評估中最為典型的公允價值，市場價值的准確定位是准確把握非市場價值的基礎，也是准確把握公允價值的基礎」。同時他又強調「市場價值僅僅是資產評估公允價值的基本表現形式和基本坐標。市場價值並不是資產評估的基本目標，也不是資產評估結果的全部。」姜楠[6]「注冊資產評估師在執行資產評估業務時可直接選擇和定義市場價值，這樣做通常不會產生誤解或歧義。市場價值以外的價值不是一種具體的資產評估價值表現形式，它是一系列不符合資產市場價值定義條件的資產評估價值形式的總和或組合，例如，在用價值、投資價值、持續經營價值、保險價值。注冊資產評估師在執行資產評估業務過程中需要選擇和使用市場價值以外的價值時，必須明確在本次評估項目中選擇和使用的是市場價值以外的價值中的哪一種具體的價值形式，並給出該種價值形式的定義，以防產生誤解或歧義。」劉玉平[12]提出「無論市場價值，還是非典型市場價值，決定價值類型的主要依據是評估目的，即待評估資產即將發生的經濟行為，現實中即使存在典型市場價值的市場條件，但評估目的決定的市場條件仍是，而且必須是選擇價值類型的依據。」他同時還指出「評估師並非一定要評估市場價值，即使在典型市場價值條件充足的情況下，我們也應該根據評估目的和預期用途選擇評估非典型市場價值。」這一點與前述的姜楠講的「市場價值不是資產評估結果的全部」的觀點是基本一致的。
劃分價值類型並不是目的，進行劃分的目的在於將非市場價值類型或其他價值等有特殊定義的價值類型與評估業務中最常使用的、已經被評估界和社會公眾普遍接受的市場價值區分開來，避免評估報告使用者將非市場價值評估結果誤認為市場價值評估結果，以引導評估報告使用者正確理解、合理使用評估結果。姜楠[2]提出「將資產評估的價值類型劃分為市場價值和非市場價值，一方面告誡評估師注意資產評估的價值基礎，並注意寫明每一項資產評估結果的運用范圍。另一方面，對於評估報告使用者來說，資產的市場價值和非市場價值本身就註明了評估結果的運用范圍。」姜楠[5]提出「理解和把握資產評估市場價值的重要性，不僅僅因為它是一種重要的價值類型，更重要的是，它是我們認識、把握和衡量資產評估結果公允性的基本尺度和坐標。」王誠軍[7]提出「市場價值能夠為資產評估提供一個基準，並作為評估其他市場價值的基礎和出發點。」劉玉平[11]提出了價值類型在資產評估業務中的重要作用「(1)價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素；(2)價值類型制約資產評估方法的選擇；(3)明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結果，可以避免委託方誤用評估結果。」
從專家們的研究結果可以看出，價值類型理論在評估實踐中的意義在於：(1)同一資產具有不同的價值類型，評估師應當避免使用未經定義的、籠統的價值概念；(2)評估師應當在與客戶進行充分討論之後，根據評估目的選取合適的價值類型；(3)價值類型制約評估方法，評估師應根據價值類型合理選擇評估方法；(4)不同的價值類型代表不同的價值涵義，在評估報告中評估師應當對所選用的價值類型進行明確定義和說明。
3資產評估價值類型理論研究展望
從目前國內外研究的現狀來看，資產評估價值類型的研究主要解決了兩個問題，其一是明確了價值類型在資產評估中的地位和作用；其二是明確了價值類型包括市場價值和非市場價值。總的來說，價值類型的研究尚處於起步階段，還有許多問題需要評估理論界和實務界人士研究解決。
3.1非市場價值的定義及其種類
3.2價值類型的判斷
在我國有各種各樣的評估業務，有些以產權變動為基礎，有些以非產權變動為基礎，根據目前評估界的研究成果，一般認為以產權變動為基礎的評估業務，其價值類型為市場價值，而某些產權變動業務和幾乎所有的非產權變動業務，其價值類型為非市場價值，但是具體到一個特定的資產評估業務，評估師如何根據評估目的、資產特點和市場狀況合理選擇使用價值類型，該問題需要資產評估界進行深入研究，從而形成在資產評估實務中可操作的結論
F. 資產評估報告是否能夠作為財務入賬的依據
資產評估報告不是證明文件，不能作為財務入賬的依據。其中公允價值評估屬於計量屬性，價值類型是公允價值，即投資性採用公允價值計量模型的投資性金融工具的確認和計量和公允價值計量。
G. 請教如何通過資產評估來確認資產的公允價值。
首先你要明確下你的評估對象是房地產,還是建築物,是收益性建築物還是公益性建築物!另外你說的市場沒有類似的參照物是什麼意思.是沒有交易相類似的房產進行市場交易嗎?我來一一說評估方法吧.
1.市場比較法,你已經說了沒有市場類似的參照物,這個方法就可以排除不用了.
2.收益法:適用於收益性房地產,在你上面的問題中說了沒有類似的市場參照物,是不是房地產附近也收集不到相關數據呢.
3.成本法:首先要知道地價.
4.舊建築物的評估:評估對象僅限制於對建築物進行評估.公式:建築物價值=重置成本-年貶值額×已使用年限
5.假設開發法:不適合用.
6基準地價修正法:首先知道你所在的城市有沒有基準地價表、基準地價修正系數表及相關因素的條件說明.計算公式:待估宗地地價=待估對象的所處地段的基準地價×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數
這樣可以把地價算出來.然後根據舊建築物的評估計算出建築物的價值.
就可以算出樓面地價了.
因為你的問題有點模糊,我不能說明具體的評估方法,如果你把相關情況說明的更清楚一些.我也可以說的更詳細些.謝謝
歡迎以後繼續討論!
學校是公益性的，不適合用市場法和收益法來確定。
用成本法為主要的評估方法，然後用基準地價修正法來佐證。
具體的評估思路書上應該有。我不懂的是怎麼問你們學校的公允價值。你是學資產評估的嗎？
H. 資產評估 在會計公允價值計量中發揮著什麼樣的作用
資產評估 在會計公允價值計量中發揮的作用：
1、在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自願進行資產交換或者債務清償的金額計量。」
2、公允價值的實質就是客觀價值，要求企業必須在資產負債表日，對資產和負債項目進行重新計量，動態及時地反映其價值變化，使報表信息與決策更相關。
補充：
公允價值是在有充分的市場競爭，交易雙方都沒有壟斷及強制，而且雙方都有足夠時間和能力了解實情，具有獨立的判斷和理智的選擇的條件下進行。決定資產現行市價的基本因素有：資產本身的再生產成本價格。一般來講，資產價格高低取決於其生產成本的高低；資產現時功能狀況、質量因素、技術參數及損耗狀況，在一般情況下優質就會優價；市場供需情況，一般情況一項資產供大於求，其價格會下降；如果求大於供，價格就會上漲。我國在現時情況下，資產市場尚未完全形成，市場信息渠道尚不夠暢通，評估者的實踐經驗有待進一步提高。
I. 利用資產評估手段評估公允價值的意義和作用
針對資產評估而言的公允與公允價值的一點辨析。針對評估工作而言的公允和公允價值其實是比較籠統的，作為工作原則的「公允」，表明一種無偏的立場，也即獨立客觀公正的立場，通常是指所提出的價值意見是客觀的，經得起市場的檢驗和考驗的。而評估師所主張的資產價值意見可以稱之為「公允的價值意見」，但這和作為會計計量屬性的「公允價值」並不完全是一回事。正如我們評價一個人說他很誠實、總說真話，並不意味著這個人見解高深、總說正確的話。作為工作態度或者立場的公允，通常能保證所作結論不因倫理道德因素而造成偏差，但並不能保證不因專業勝任能力等因素而導致價值主張有失公允。「公允的價值意見」更主要是說提出該價值意見的立場是公允的，但並不一定意味著其所提出的價值意見就是與會計計量屬性相一致的「公允價值」。會計計量有多種計量屬性可供選擇，公允價值只是其中的一種。而資產評估價值意見的提出也有多種價值類型為基礎，但對於資產評估而言的「公允價值」，是對資產評估基於諸多價值類型中所得出的評估結論的一種總體稱謂，換句話說，無論針對特定資產項目的評估結論是基於何種價值類型而作出的，其價值意見都可以稱之為「公允價值」，其實質含義是「公允的價值意見」。對此，後文另有述及。
J. 資產評估中的公允價值怎麼解釋
公允價值（Fair Value）
是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自願的情況下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉市場情況的交易雙方自願進行資產交換或者債務清償的金額計量。購買企業對合並業務的記錄需要運用公允價值的信息。在實務中，通常由資產評估機構對被並企業的凈資產進行評估。
評估報告出具的各種價格類型都是公允價值，常見的公允價值包括：
1、市場價值。它是指資產在公開市場上應該實現的價值，即理性的買賣又方在地位平等、信息公開、交易成本時間成本足夠低的市場上最終達成的一致價格。
2、投資價值。投資價值是以資產的收益能力為依據確定評估價值。體現的是評估價值對資產未來收益能力的反映。
3、重置價值。是指在現在的市場條件下，按功能重置資產的並使資產處於在用狀態所耗費的成本作為資產評估價值。它是從投入角度對資產進行的評估。
4、清算價值。是指資產在非正常市場上限時變現時的價格。